*Por Cláudio Costa Cardoso
Quando comecei a investir em imóveis, primeiro no Brasil e agora também nos Estados Unidos, percebi que os grandes centros urbanos seguem uma lógica própria. A dinâmica de crescimento populacional, a concentração de serviços e a pressão por infraestrutura criam um ambiente em que o imóvel deixa de ser apenas patrimônio e passa a funcionar como um ativo estratégico. Minha atuação no setor, inicialmente com compra, reforma e locação de imóveis comerciais e industriais no Brasil, e mais recentemente com a expansão para Orlando, nos EUA, reforça a necessidade de analisar cada mercado a partir de evidências, não de impressões pessoais.
Nos últimos anos, índices nacionais e internacionais mostram que regiões metropolitanas continuam liderando a valorização imobiliária. No Brasil, pesquisas do FipeZap apontam aumentos consistentes do preço do metro quadrado em capitais como São Paulo, Curitiba e Florianópolis, impulsionados pela combinação de demanda crescente, escassez de terrenos e adensamento urbano. Nos Estados Unidos, relatórios da National Association of Realtors mostram comportamento semelhante, com cidades como Orlando, Tampa e Charlotte apresentando taxas de crescimento anual superiores à média nacional, sustentadas pela migração interna, ampliação de empregos e investimentos públicos em mobilidade.
Ao analisar onde posicionar recursos, observo três variáveis que se repetem independentemente do país: fluxo, uso e transformação. O fluxo revela o movimento das pessoas, bairros próximos a centros comerciais, hospitais, universidades e polos de tecnologia tendem a permanecer líquidos mesmo em ciclos de baixa. O uso indica a vocação do imóvel, residências compactas em regiões metropolitanas, galpões industriais em corredores logísticos e imóveis comerciais adaptáveis costumam reagir melhor a mudanças econômicas. Já a transformação mede o potencial futuro de desenvolvimento, como novas vias, projetos de revitalização e requalificação urbana que costumam antecipar valorização antes de a imprensa ou o mercado perceberem.
Nos grandes centros, investimentos imobiliários não se resumem à compra tradicional de um imóvel pronto. O mercado se diversificou com retrofit de pequenas unidades antigas, aquisição de lotes para construção compacta, imóveis comerciais modulares e moradias para renda de curto ou médio prazo se tornando alternativas viáveis. A análise é sempre técnica. Em minhas experiências com imóveis industriais e comerciais no Brasil, por exemplo, notei que reformas estruturadas para aumentar eficiência energética e adaptar espaços para múltiplos perfis de uso ampliam a atratividade e reduzem vacância. Já no mercado americano, onde iniciei operações voltadas à compra, reforma e construção, a previsibilidade regulatória e a estabilidade contratual tornam o planejamento de longo prazo mais preciso.
Outro ponto importante é a relação entre custo e ciclo econômico. Grandes centros tendem a reajustar preços com maior rapidez quando o crédito fica mais barato e a desacelerar com menos intensidade em momentos de retração. Isso ocorre porque a demanda reprimida é permanente. Mesmo investidores conservadores acabam buscando ativos urbanos para proteger capital diante de incertezas. É um comportamento que acompanho tanto como gestor de imóveis quanto como empreendedor: o imóvel, bem posicionado, continua sendo uma reserva de valor resiliente.
A avaliação de risco também muda conforme o perfil da cidade. Em regiões turísticas, como Orlando, imóveis para locação de curta duração seguem tendência de alta impulsionada pelos fluxos internacionais. Nas metrópoles brasileiras, imóveis próximos a eixos de mobilidade como metrôs, corredores de ônibus e centros empresariais apresentam liquidez maior do que o restante do mercado. Esses movimentos não são circunstanciais, refletem transformações sociais e urbanas consolidadas.
Diante desse cenário, manter disciplina analítica é essencial. Observo dados oficiais, estudos de comportamento populacional e projeções de infraestrutura antes de assumir qualquer posição. Não se trata de prever o futuro, mas de reduzir incertezas. E na minha prática, imóveis em grandes centros oferecem isso, informações suficientes para tomar decisões fundamentadas e ciclos longos de valorização.
Investir nesses mercados exige método, paciência e leitura atenta das tendências urbanas. Quando bem estruturado, torna-se um caminho consistente para formação de patrimônio e geração de renda, um aprendizado que venho acumulando ao longo da minha trajetória no setor e que sigo aprofundando na expansão das minhas operações para outros mercados.
Sobre Cláudio Costa Cardozo
Cláudio Costa Cardozo tem mais de três décadas de atuação na indústria têxtil, setor no qual ingressou ainda jovem e ao qual dedicou sua formação técnica e gerencial. Passou por diferentes etapas da produção, da tecelagem ao controle de qualidade, experiência que o levou a aprofundar estudos em Gestão da Qualidade na FURB, com foco em metodologias japonesas como Kaizen, Kanban e Just in Time. Entre 1990 e 1997, ministrou mais de 20 cursos in company, realizados dentro da própria empresa. A FURB é reconhecida pelo Ministério da Educação e possui tradição em programas de graduação e pós-graduação. Em 30 de junho de 1994, fundou a Declaus Confecções Ltda., onde atua como CEO, liderando estratégias de crescimento e inovação. À frente do negócio, desenvolveu competências em planejamento produtivo, gestão financeira, liderança de equipes e estruturação de processos industriais, acumulando amplo conhecimento sobre fibras, fios, malhas, acabamentos e modelos de produção nacional.
Além da Declaus, ampliou sua experiência empresarial com a criação da Astorga Administradora, dedicada à compra, venda e locação de imóveis comerciais e industriais. Em 2025, iniciou uma nova fase profissional ao abrir a CZ USA em Orlando, voltada ao mercado imobiliário americano, com foco em aquisição, reforma e construção de moradias para venda ou locação. Com visão estratégica e capacidade de gestão, Cardozo atua na formação e expansão de negócios sustentáveis tanto no Brasil quanto nos Estados Unidos.